Kære Team Roden!

Først og fremmest, ti-tusinde tak for alt jeres engagement og jeres mange, mange forslag, idéer, spørgsmål & tråde siden vi delte midtvejs-mappen i tirsdags.

Det er meget tydligt for os at mærke, at I i Roden fællesskabet virkelig er kommet til at holde af hinanden & at I virkelig vil projektet. Det er helt utroligt dejligt. Nu handler det så "bare" om at få skruet landsbyen sammen på en måde, så vi alle sammen kan gå trygt ind i næste fase af samskabelsen. Sammen.

Vi fornemmer, at en del af jer har bekymringer, forundringer og/eller udfordringer indenfor en række emner - særligt vedrørende økonomien.

Nu kan vi jo ikke fornemme jer alle & vi ved, at der sikkert også sidder en del for hvem bekymringerne ikke er lige så store - dog påvirkes vi alligevel alle af at mærke, at nogle af vores kommende bofæller er udfordrede & derfor vil vi gerne tackle situationen kollektivt.

For at forsøge at skabe den nødvendige tryghed & klarhed for hele fællesskabet, forsøger vi derfor her at samle nogle af de mange tråde, der pt. eksisterer hist og her sammen i en mere generel opdatering - samt kommer med et par forslag til nogle mindre ændringer i processen den kommende tid op til sommerferien og det egentlige "fase-skifte".

Prissætning

Grundlaget for prisdannelsen

Som Per har skrevet i en anden tråd, så har vi en basis gennemsnits m2-pris på ca. 39.000 kr. baseret på de nuværende 39 boliger. Hvis vi tilføjer yderliger 3-4 boliger reduceres den gennemsnitlige m2-pris til ca. 37.900 kr. pr. m2.

Da nogle boliger ligger mere attraktivt end andre har vi valgt at lave et "herlighedstillæg". Det betyder konkret, at de attraktivt placerede boliger koster mere pr. m2 end gennemsnitsprisen, mens de mindre attraktivt placerede boliger koster mindre. 

Målet har været at lave en prisdifferentiering, der skal opleves retfærdig. Så hvis I køber en bolig der er placeret mindre attraktivt, så har I også sparet nogle penge ift. de boliger der f.eks. ligger med udsigt.

Den bebyggelsesplan og boligfordeling der foreligger nu, er blevet til på basis af de workshops vi har haft og den data vi har til rådighed om jeres ønsker til boligstørrelse.

Vi tror ikke vi har ramt 100% plet, men håber at planen og boligfordelingen rammer 80-90%. Vi forventer at skulle lave tilpasninger og justeringer når vi går igang med 2. fase af designfællesskabet.

Derfor kan jeres input og ønsker stadig nå at påvirke planen positivt.

Hvordan beregnes herlighedsværdien så?

Vi har valgt to grundkriterier for tillæg hhv. fradrag ift. de enkelte boligers placering:

• Udsigt

  • Der er lagt et tillæg på 5% på boliger placeret i boliggruppe 2, 3, 4, 10 og 11 

• Gavlboliger

  • Der er lagt et tillæg på 3 % på gavlboliger der får lys fra 3 verdenshjørner. 

  • Nogle 2 plans boliger har kun lys fra 3 verdenshjørner på den øverste etage, fordi gavlen på den nederste etage "dækkes" af teknik rum. Disse boliger har IKKE noget tillæg

  • Boliger der kun får lys fra 2 verdenshjørner, har et fradrag på -3 %.

Disse parametre lægges ind i vores regneark samtidig med at vi lægger den samlede pris på alle boliger ind. Herefter fordeler algoritmen i regnearket prissætningen på de enkelte boliger.

Kan de dyre boliger blive billigere?

Overordnet er det vigtigt at understrege, at den samlede pris for alle boligerne IKKE er steget. Det er alene "herlighedstillægget" der har sænket prisen på nogle boliger, mens andre er steget meget. Og vi må så også konstatere at prisstigningerne primært har ramt de store boliger. Dette har ikke været et mål men er et resultat af den "automatik" der er i prissætningen som beskrevet ovenfor.

Vi må også være ærlige at sige, at vi jo ikke sidder med "det rigtige svar" på, om differentieringen er blevet for stor. Eller sagt på en anden måde: Er de dyreste boliger er blevet for dyre og de billigste for billige?

Vi er åbne for at lægge beslutningen om hvor mange procent de enkelte herlighedstillæg skal være på frem til drøftelse i fællesskabet - velvidende at der selvfølgelig er interessekonflikter mellem de boliger der falder i pris vs. de boliger der stiger. Det er jo muligt at indsnævre prisdifferentieringen så forskellen på en bolig med stor herlighedsværdi og en uden ikke bliver ligeså stor som den er i det nuværende oplæg.

Vores mål er at lande en prisdifferentiering der både opleves retfærdig OG samtidig sikrer at alle kan være med videre og få en plads i Roden.

Så hvad nu?

Vi gerne have jeres input til prissætningen og herlighedstillæggene & blive klogere på, hvad I synes er en fair måde at pris-differentiere på.

Derfor har vi opdateret spørgeskemaet, der hænger sammen med bolig-ønskerne & har nu inkluderet en sektion med spørgsmål herom.

På baggrund af jeres input, kommer vi så med et opdateret bud på pris-differentieringen sammen med resten af landsby-fordelingen på tirsdag. (Se afsnittet: "Næste skridt" nedenfor).

Driftsbudget & mdl. udgifter

Der har været en tråd vedrørende de mdl. udgifter / driftsbudget & forbrug. Tak Jonathan for at bringe dette op og tydeliggøre, at vi nok har været uklare i vores kommunikation. Det lader til at flere af jer, har misforstået os - og så er det jo nok i vores ende, at der er et kommunikations-flop, må vi erkende.

For at være helt klare: Når vi har sagt, at "alt" er inkluderet i boligafgiften, gælder det "alt" det der er fælles udgifter til fælleshus, fælles belysning mv. Det inkluderer altså ikke individuelt forbrug i egen bolig.

Det er vanskeligt at lave et overslag på tværs af alle jeres familiers forskellige forbrugsmønstre og komme med et præcist bud på jeres individuelle forbrug. Men hvis vi sammeligner med Sjællandsk Muld - hvor vi endnu ikke har eksakte erfaringstal - så har vi lagt til grund at en husstand med 2 børn i en 100 m2 bolig har månedlige udgifter på 700-1.000 kr. til el, vand, vandafledningsafgift og varme. VI forventer et tilsvarende niveau i Roden.

Igen, vi beklager meget, hvis vi har været uklare i kommunikationen herom & håber ikke at der er for mange af jer, der har misforstået os eller bliver for overraskede over dette 🤞

Næste skridt

• Bolig-ønsker stadig senest søndag aften!

  • For at være i stand til at rykke fremad med hele projektet, vil vi meget gerne holde fast i deadline på søndag d. 29 & beder jer alle om at vælge "jeres drømme boliger" inden da - samt at udfylde det dertilhørende (nu opdaterede) spørgeskema.

  • Alle må derfor gerne sørge for at have udfyldt DETTE SPØRGESKEMA (ligger også inde på bolig-sitet).

  • "Hvordan kan jeg vælge en bolig uden at vide, hvad den kommer til at koste - når nu der måske kommer en opdatering på herligheds-værdi-differentieringen"?

    • Vi vil gerne lægge op til at I vælgre den/de boliger, som I håber er mulige (inden for noget realistisk naturligvis) - og (vigtigt) at I derudover også beskriver eventuelle udfordringer/bekymringer relateret til jeres valg.

    • Det nævnte spørgeskemaet indeholder også en sektion med mulighed for at knytte nogle ord til jeres bolig-ønske.

    • Dem af jer, der har nogle spørgsmål, bekymringer, udfordringer eller overvejelser relateret til jeres specifikke bolig-ønske, må meget gerne benytte dette sted til at sætte ord på jeres situation.

    • ... Således kan vi få det absolut bedste helhedsbillede af hele fællesskabets nuværende behov, hvilket lige nu er det vigtigste mål, da det gør os bedst muligt i stand til at kunne komme med de mest kvalificerede og holistiske løsning-forslag på diverse parametre.

• På mandag d. 30./6. lægger vi (et lidt større) puslespil.

  • På mandag håber vi på at have det hidtil bedste overblik over jeres specifikke ønsker (og udfordringer), så vi kan det hidtil mest kvalificerede bud på Roden landsbyplan.

  • Herunder bearbejder vi også jeres svar på spørgsmålene om en fair herlighedsværdisætning, antallet af boliger & eventuelle udfordringer ved den nuværende plan & dertilhørende økonomi.

• På tirsdag 1./7. sender vi en samlet landsby-opdatering

  • På tirsdag sender vi en fælles opdatering til hele fællesskabet, inklusive en landsbyplan, der viser fordelingen i landsbyen & "hvem der bor hvor". Denne skulle også gerne give dét overblik, som flere af jer har efterspurgt omkring, hvem der er faldet fra & hvem fællesskab så nu består af 😊

  • Denne opdatering vil så også inkludere en mindre opdatering på prissætningen & herlighedsværdi-differentieringen, afhængigt af hvad I svarer i weekenden.

• RYKKET INDMELDELSES DEADLINE TIL D. TIRSDAG 8./7.

  • Selvom det presser lidt på sommerferien, vil vi gerne foreslå at ændre deadline for indmeldelse i designfællesskabets næste fase til tirsdag d. 8. istedet for torsdag d. 3.

  • På denne måde har vi en uge fra "landsby-opdateringen" landes til at gøre, hvad vi måtte have brug for hver især og forhåbentligt ikke føle, at vi træffer nogle forhastede eller stressede beslutninger. Det er jo for pokker ikke mening!

Som vores kære direktør Tao for nyligt sagde til mig: "If it was easy, everyone would be doing it!" 😉 Tak for at være med på rejsen, også når det ikke er helt nemt! Vi er sikre på, at vi nok skal lande et godt sted med Roden inden længe - så længe vi fortsætter med, som nu, i fællesskab at løfte hinanden & projektet konstruktivt fremad 👏☘️

God weekend til jer alle,

Kh

Hele Almenr holdet