Kære Tobias & Co.

Selv tak for godt puslespils-arbejde. Det er rart at mærke, at det generelt lader til at lande godt.

Inden vi svarer på dine spørgsmål, vil jeg blot først gen-gen-gen-understrege en lille (men ufattelig vigtig ting) om dét at være i et design & byggefællesskab sammen:

Det er vigtigt at vi anerkender at vi er midt i en proces og vi arbejder mod et fælles mål. Rigtig mange af de ting, du her efterspørger kræver faglige eksperter, som skal bruge betydeligt tid og meget arbejde på at finde svar og skabe muligheder - altsammen helst sammen med jer, der skal ende med at bo i den landsby, de designer løsninger til!

Dét er årsagen, at vi arbejder med design- & byggefællesskaber. For at gå sammen og at samfinansiere den udvikling, hvor faglige eksperter kan finde disse svar sammen med os, så vi ikke er tvunget til blot at sidde tilbage med et færdigt produkt, der egentligt slet ikke passede tilv vores behov eller drømme.

Vores arbejde med boligfordeling og tilpasninger i såvel situationsplan som pris-differentiation viser forhåbentligt præcis hvordan vi arbejder med at forsøge at lade alle blive hørt og at muliggøre at flest muligt kan komme med videre på bedst mulige præmisser. Dette gælder også ift. de prisspænd vi har meldt ud, som er styrende for arbejdet med projektet i næste fase. Vigtigt her at huske og holde fast i, at den samlede pris for projektet IKKE er blevet dyrere. Vi sikrer involveringen fra alle jer, så vi løbende i fase to kan optimere på priser og prioritere kvaliteter og valg, så flest muligt er med og kan komme til at flytte ind i deres drømmebofællesskab, Roden. Dette gælder for alle dele fra fællesskabs-dannelse & arkitektur til arbejdet om at opnå de bedste og mest optimale lånebetingelser.

Til dine mange spørgsmål:

Andelsforeningens økonomi.

Når vi regner på de to scenarier, ville det med en variabel rente på 4,5% blive billigere at låne til 70% scenariet med den lave månedlige ydelse, end 80% scenariet. Kan det virkelig passe, eller regner vi noget forkert? Det skulle vel gerne være sådan, at hvis der bliver lagt mange kræfter i at skaffe en høj belåningsgrad, at fordelen så også vil være rimelig markant.

Den skulle jeg lige flippe med Palle, som svarer således: Nu kender jeg ikke løbetiden på finansieringen, hvilket er vigtigt for ydelsen? (Dette er noget, vi mener at foreningen skal inddrages i at beslutte.) Men hvis det er 30 årigt lån med afdrag, så er forskellen minimalt, for et fastrente lån til 4 % + kurstab og bidragssats, så kan vi godt komme lidt over 4,5 %, men så sammenligner vi et variabel forrentet lån med et fast rente lån !
Det er bedst at få så meget finansiering i foreningen som muligt, for så bliver egenbetalingen lavere og renten er typisk også lavere og mere med fast rente.

Ift. hele snakken om Andel kontra Ejer, er vi helt med på, at det er andelsmodellen alle sejl er sat for, men hvornår bliver vurderingen taget omkring om det er endeligt konkurrence dygtigt? På nuværende tidspunkt har vi svært ved at få regnestykket til at gå op i andelsboligformen, men kan se flere positive scenarier i Ejer, og det er vel derfor ret tydeligt stadig ikke konkurrencedygtigt på nuværende tidspunkt. Er der lagt en dato ind for hvornår de to modeller bliver endeligt vurderet op mod hinanden?*

Projektet er et andelsboligprojekt. Punktum. Det er et krav fra grundsælger Hyllegaard Høje & dermed en præmis for Roden.
Personligt kan jeg virkelig virkelig ikke lide ordet “konkurrence-dygtigt”, som Lars vist fik sagt en eller anden gang i en cirkel - og som mange siden hen har hæftet sig ved og gennævnt mange gange … For hvad pokker betyder det at noget er “konkurrence-dygtigt”? … Jeg tror, at vi kan risikere at bruge et ord som dette med 100 forskellige betydninger og tale direkte forbi hinanden. Hvis man ønsker at spare penge op i sin bolig eller tjene penge på at eje en bolig, så er andels-modellen jo pr definition ikke “kapitalistisk konkurrence-dygtig”, da en ejerbolig typisk over tid stiger mere i værdi. Hvis man derimod tænker “konkurrence-dygtighed” i form af bedst egnede kollektive ejer-former eller billigste månedlige ydelser, så kan andelsmodellen næsten kun være “konkurrence-dygtig”. Hvis det stod til mig, så dræbte vi det ord en gang for alle for at undgå fremtidige misforståelser.
Nej, der er ikke “lagt en dato for at vurdere de to modeller mod hinanden”, for Roden er en andelsboligforening. … Og hvis så dette, imod alle forventninger og alle indikationer, viser sig ikke at kunne lade sig gøre på en måde, som hænger sammen, så må vi sammen finde ud af, hvad vi så gør. Vil grundsælger ændre deres krav for at sælge til en anden ejerform? Who knows? Vil vi stå sammen som fællesskab og finde en anden grund til Roden? Who knows? Kan vi overtage en anden grund på Hyllegaard Høje? Who knows? Vil vi splitte i 2 og lave flere fællesskaber? … Eller 80 andre mulige veje at gå? Who knows.
Dette scenarie er ikke et vi regner med eller planlægger efter.
Roden er en andelsboligforening. Kampen om at lykkes som andelsboligfællesskab er kampen om at lykkes med Roden som projekt.

Til sidst, er der andre elementer i spil, som vi overser, der kan give en chance for at det i sidste ende bliver billigere?

Jeg ved ikke, om I “overser dem”, men jeg har skrevet i sidste artikel skrevet et helt langt afsnit om forskellige spor og veje at gå for at spare og gøre økonomien bedre / projektet billigere. Har I læst det?
Vi taler f.eks. pt. med entreprenørerne om muligheder for, at lave en form for ”medbyg-model”, hvor man som køber overtager dele af aptering og indvendig færdiggørelse af boligen. Vi tænker at denne mulighed kan drøftes i ”arbejdsgruppen for besparelsesmuligheder”, som jeg nævner i “landsby-opdaterings-artiklen”.

Derudover mangler vi stadig et konkret overblik over hvad den månedlige ydelse præcist består af.

Her er du nødt til at være langt mere specifik i dit spørgsmål, da vi har forsøgt at give alle de oplysninger, vi kan. Hvad savner du?

Tilvalg/aptering:

Er det muligt at komme lidt nærmere hvilke typer tilvalg der er snak om, og hvad en grundbolig uden tilvalg helt overordnet består af, kontra én med mange tilvalg. Derudover vil vi rigtig gerne have en fornemmelse af, hvor meget man konkret kunne forestille sig at spare i at f.eks. bygge køkken selv. Kan I dele nogle listepriser på de elementer af boligen, der ville kunne klares på egen hånd? Det kunne f.eks. være køkkenet, indbyggede skabe til opbevaring, malerarbejde og lignende. Det kan virke småt og konkret lige nu, men det er reelt noget der samlet set kan ende med at få det hele til at gå op! :-)

Nej, det kan vi ikke nu. Det er jo netop derfor vi har opdelt designfællesskabet i faser, så fase 1 fastlægger de overordnede funktioner og principper ift. disponering, arealer og indretning. I næste fase dykker vi ned i detaljerne hvor vi kan prioritere og komme med detailkalkulationer på enkelt-dele. Når det er sagt så er tommelfinger-reglen, at grundboligen indflytningsklar & dermed indeholde alle ”need-to-haves” i bolig i en høj kvalitet. Andre ”nice-to-haves” såsom ovenlys, premium kvalitet i gulve, etc. vil være tilvalg.

Lånetilbud fra AlmenR’s forhandlinger:

Der var på Workshop #3 snak om, at der måske ville komme et godt lånetilbud til os andelshavere fra den bank som finansierer lånet til andelsboligforeningen. Kan I på nogen måde sige noget om hvilken rente der kunne være på spil? igen, selv de mindste indikationer er en hjælp her!

Nej, det kan vi ikke, før vi går i forhandlinger med bankerne og det sker først i næste fase. For at kunne svare vil bankerne f.eks. vide, hvor mange der er interesseret i at låne (og skifte bank), hvordan detaljerne i projektet ser ud, osv. osv. osv.
De ting du eftersøger er dem, som vi skal bruge fase 2 på at afdække. Det er hele idéen med og præmissen for et designfællesskab.

Hvordan kan vi skrue på priserne session: Der var meldt ud at vi i slutningen af denne uge ville kunne have en fælles snak om økonomi, er det stadig realistisk at nå inden d.8?

Nej, desværre. Som jeg også har skrevet i mit forrige opslag, hvori jeg addressere netop dette, så vil vi helt vildt gerne oprette denne arbejdsgruppe, men det er ikke realistisk at nå at have en kvalificeret samtale herom inden sommeren. Mange af vores “nødvendige folk” er allerede på ferie og vi tvivler på, at vi på de næste 4 dage kan nå at lave en meningsfuld og god inddragelses-proces om dette, som ikke bliver forhastet eller dårlig.
Derfor håber vi, at I har oplevet, at vi vil det samme og at vi kæmper for at det sammen projekt. & At det har givet tillid til, at vi sammen kan gå en rigtig god proces om dette i møde på den anden side af sommeren.

… Og så til jeres andres spørgsmål i tråden:

Tove: Som jeg forstår dig, spørger du om hvorvidt vi kan starte fase 2 så småt op og så lade et par stykker være med uden at have indbetalt, indtil vi har afklaret de nødvendige ting, de skal bruge for at føle sig trygge?

Det ville være rigtig dejligt, men det kan vi desværre ikke. Nogen skal jo “betale for gildet” og hyre alle de folk, som skal finde ud af svarene til os alle. Og vi sidder desværre ikke hos Almenr på nogen stor skattekiste, der kan gøre dette - ligesom vi ikke tror på et de bedste resultater kommer fra centrale skattekister, men derimod tror på at hvis vi alle går sammen og forpligter os hver især, så får vi den mest engagerede proces og dermed det bedste slut-resultat. Netop derfor arbejder vi med det gamle term “designfællesskab”, hvor alle involverede parter, beboere som Almenr, lægger “hånden på kogepladen” for at samfinansiere udviklingen af projektet og den proces, hvori vi alle sammen får svar på alle de spørgsmål, vi måtte side med på forskellige tidspunkter.
Jeg er helt enig i, at vi alle sammen virkelig ønsker at flest muligt går med videre, så det stærke Roden fællesskab skan bistå, som det er! - Men det kræver, at vi alle “træder ind i det ukendte” sammen og stoler på, at vi nok skal få det hele til at hænge sammen på den ene eller den anden måde.

Tine: Hvornår træffer vi forskellige del-beslutninger?

Grundlæggene set er endemålet med fase 1 at have vores endelige dispositions-plan færdig og besluttet. Dvs. en plan for disponeringen af landsbyen: Hvor mange huse, hvilke & hvor? Når vi går ind i fase 2, gør vi det som udgangspunkt med en situationsplan, der er besluttet og ikke bliver ændret på. - Ellers kan vi nemlig ikke begynde at arbejde videre med alle de detaljer, som skal til i fase 2.
Andel/ejer: Roden er en andelsboligforening. Se svar til Tobias ovenfor.
Mht. udeareal & antal huse: 42, 44 eller 47 boliger ændrer som sådan ikke på udearealerne. Vi har lov at bygge maksimalt 4.350m2. I den tidligere plan med 42 boliger var vi lige deromkring. Efter mange snakke om høje bebyggelses-procenter, lavede vi så et udkast på 39 boliger. Her havde vi for første gang skåret ca. 400m2 af planen og dermed tilføjet flere udearealer. Denne plan mødte stor modstand, grundet de økonomiske konsekvenser.
Nu er vi derfor tilbage omkring vores totale kvadratmeter. At vi så er på 44 og ikke 42 skyldes udelukkende, at vi laver flere mindre boliger & færre større. Det påvirker ikke landsbyens fodaftryk, bebyggelses-procenten & mængden af uderum.

Tobias, tillægs-spørgsmål: Vil både de 50.000 for fase 1+2 og de 6% til november blive regnet fra den nuværende tekniske pris i sidste ende - eller stiger boligen i værdi med de beløb efter købet?

De nuværende 50 eller 55.000 er inkluderet i bolig-prisen. Dvs. at de priser, vi ser på sammen, er at betragte som “medstifter-priser”, hvor disse summer er regnet fra.
De 6% er 6% af den angivne tekniske salgspris & er en delvis forudbetaling, der sammen med de mange andre delvise forudbetalinger muliggør byggekreditten.

Laila: Bebyggelses-procent & prisfald

Bebygelses-procenter, se ovenfor, svar til Tine.
Prisfald.. Blot en betragtning: Man kunne godt argumentere for, at de øgede boliger har fået din bolig til at falde i pris. Den ændrede herlighedsværdi-differentiering har nemlig fået den til at stige siden sidste “pris-udmelding” - og det øgede antal boliger har så fået den til at falde “tilbage til udgangspunktet”. Vi skal blot huske ikke at betragte de forskellige ting som uafhængige faktorer, der ikke samspiller. Altså: Jeg kan sagtens se, hvordan det ikke ligner at antallet af boliger har fået bolig-priserne til at falde, fordi det præsenteres samtidigt med noget andet, som har fået nogle af boligerne til at stige - men de øgede boliger har bestemt fået boligerne til at falde i pris. … Eller faktisk mere præcist: Det øgede antal kvadratmeter har! Ikke antallet af boliger 😊

Pyha. Håber at det gav svar på noget - & ellers hjalp til den generelle fornemmelse af tryghed og fælles tro på, at vi nok skal finde de manglede svar sammen i fase 2 - som jeg tror er altafgørende at finde frem og at læne sig op ad lige nu.

Anton

Upcoming events

Boligtype sessioner

Designworkshop #4: Fællesskabets rammer

Designworkshop #5: Rodens udearealer

Designworkshop #6: Rodens overflader & materialer