Herunder finder du de spørgsmål, Almenr modtog skriftligt fra medejerne af Fritidslandsbyen Gammalstorp i perioden d. 15. – 21. marts 2022. Dette skete i forbindelse med igangsætning af byggeriet. Gentagelser er grupperede. Spørgsmål er besvaret.

Herudover havde vi et online møde hvor vi (Per, Michael, Malin og Jonas) gennemgik de store temaer og medejerne havde mulighed for at stille spørgsmål. Dette blev afholdt d. 22. marts kl 16:00. Mødet varede ca. 100 minutter. Se optagelsen her.

‍

‍

ØKONOMI

Spørgsmål: Kan vi få indsigt i det samlede budget for projektet, herunder udgifter til grunden, byggeriet, fællesfaciliteter m.m. (vi har vist aldrig set et sådant budget, og det ville være rart at vide, hvad de enkelte udgifter består af bl.a. for gennemsigtighedens skyld)?

Svar: Nedenstående fordeling af omkostninger er vores nuværende budget

BUDGET FOR 70 ANDELSHAVERE

·       Grund, byggemodning, tilslutninger mv.                           17 %

·       Byggeri huse, all-risk forsikringer mv.                              44 %

·       Fællesfaciliteter – herunder inventar                                  9 %

·       Udviklingsomkostninger, rådgivere mv.                            12 %

·       Uforudsete udgifter                                                                10 %

·       Almenr Margin                                                                          8 %

·       TOTAL                                                                                             100 %

BUDGET FOR 120 ANDELSHAVERE

·       Grund, byggemodning, tilslutningsafgifter mv.                13 %

·       Byggeri af huse, all-risk forsikringer mv.                          44 %

·       Fællesfaciliteter – herunder inventar                                  9 %

·       Udviklingsomkostninger, rådgivere mv.                            10 %

·       Uforudsete udgifter                                                                10 %

·       Almenr Margin                                                                         14 %

·       TOTAL                                                                                               100 %

Spørgsmål: Er der ikke lavet et nyt driftsbudget for de nuværende 70 medejere, det tilsendte er jo baseret på de gamle estimater på 120?

Svar: Driftsbudgettet pr. andel ændres ikke væsentlig ved 70 andelshavere idet driftsudgifterne reduceres tilsvarende  = færre huse, mindre vedligeholdelse, mindre renovation osv.

‍

Spørgsmål: Forstår ikke helt hvordan flere toiletter/bad kan blive samme pris som første udspil?

Svar: I Gimmi-Shelters huse var der en meget bred veranda hele vejen rundt om husene, som var en stor omkostning. Terrasser var derudover en separat udgift. I Njordrum er der kun udgift til terrasse men ikke nogen udgift til veranda. Vores nye huse har også en smartere rumfordeling. Dette giver en bedre økonomi i husene som kan anvendes til toilet/bad.

‍

Spørgsmål: Der er varslet store prisstigninger og lange leverancer på en del inden for byggeindustrien. Hvad tænker I om det, kan vi få problemer?

Svar: Dette er en udfordring som vi har adresseret ved at have en reservepulje i budgettet til uforudsete udgifter. Bliver den reservepulje ikke anvendt kan den bruges til fællesfaciliteter o.lign.

‍

Spørgsmål: Hvis vi ALDRIG bliver flere end 70, hvordan ser driftsbudgettet så ud? Og hvordan ser det ud, når vi er 90 - som måske også er realistisk?

Svar: Driftsbudgettet pr. andel ændres ikke væsentlig ved 70 eller 90 andelshavere idet driftsudgifterne ved 70 hhv. 90 andelshavere er tilsvarende mindre = færre huse, mindre vedligeholdelse, mindre renovation osv.

‍

Spørgsmål: Hvad sker der økonomisk, hvis byggeriet halvvejs (eller i anden ufærdig fase) i projektet får problemer, og Almenr, som entreprenør/byggeleder ikke formår at færdiggøre og levere projektet? Har Almenr en byggeforsikring, skal foreningen Gammalstorp have en byggeforsikring? Hvordan er vi sikret mod tab af andelsindskud indtil landsbyen står klar til overtagelse?

Svar: Vi indgår bindende aftaler med leverandøren af byggeriet (Fiskerhedevillan) med underliggende bankgarantier der sikrer leverancen. Derudover tegnes almindelige all-risk forsikring til dækning under byggeperioden.

‍

Faser

Spørgsmål: Hvad bygges der i fase 2 og 3?

Svar: Kan findes i dokumentet ”Gammalstorp Phases”

Spørgsmål: I har før nævnt andre ting som udendørskøkken, sø, stjernekiggerpost, parkering, men det fremgår ikke på oversigten eller i materialet.  

Svar: Der er afsat en pulje i budgettet som skal anvendes til fællesfaciliteter. Vi undersøger i øjeblikket mulighederne for at få lavet en sø. Det ser lovende ud, men vi må lige afvente svar fra ingeniøren.

‍

Byggeproces

Spørgsmål: Kan vi bygge nogle af skovhytterne og platform i et træ, elbilladestandere og lign, så de er klar til sommer?

Svar: Vi arbejder med at færdiggøre en detaljeret tidsplan for byggeriet, og kender derfor endnu ikke rækkefølgen for færdiggørelsen af de enkelte delelementer. Men vi tager ønsket med til drøftelse med Fiskerhedenvillaen.

‍

Pointsystem

Spørgsmål: Når I skriver, man minimum er sikret to uger i løbet af sommeren, er det så vidt, vi kan regne ud, i ugerne 22-34. Det må forventes, at juli er betydeligt mere populær end eksempelvis starten af juni pga. skolernes sommerferie. Hvordan sikres denne differentiering ifm. pointsystemet?

Svar: Vi har indtil videre ikke lavet en differentiering, men pointsystemet er heller ikke endeligt på plads. Vi kommer til at fremlægge nogle ændringer, der er resultatet af vores pointsystemworkshop (så der er fx er forskel på skovhytter og helårshuse), og kan overveje differentiering i den sammenhæng.

‍

Spørgsmål: Pointssystemet er ikke tilpasset til den nye plan og 70 medejere - får vi det at se inden 25/3?

Svar: Se ovenfor

Ejendomsskat

Spørgsmål: Betyder den nye selskabskonstruktion (EF), at der ikke betales ejendomsværdiskat på ~300 kr. om måneden som før? Eftersom evt overskud nu beskattes? Kunne se noget med at EF'en stod for at betale ejendomsskat, men at det først er efter 15 år pga. nybyg.

Svar: Det er korrekt, at vi slipper for svensk ejendomsskat på de bebyggede grunde de første 15 år. Men Danmark forbeholder sig ret til en ejendomsværdiskat på ejendomme i udlandet. Den er på 0,92% af ejendomsværdien. Som udgangspunkt må vi regne med, at det også gælder medlemmer af en forening, der ejer jord (vores revisor siger, at skattevæsnets fangarme er globale). Det er herfra, vi har de 300 kr pr måned.

De grunde vi ikke bygger på bliver beskattet med 1% af skatteværdien af jorden. Vi kan ikke forestille os, at det bliver mere end 100 kr pr år pr andelshaver.

‍

Andel og brugsret

Spørgsmål: Hvordan skriver jeg de andre personer på aftalen?

Svar: Det er nu muligt at skrive det ind i Membership Agreement.

Spørgsmål: Er det kun den person der står på medejer aktien der kan stille op i bestyrelsen?

Svar: Ja

‍

Spørgsmål: Der står, at man kan dele med 3 personer (familie eller venner). Dækker andelen ikke umiddelbar familie (kone og børn)? og så kan man tilføje eksempelvis sin søster, som så dækker dennes familie (mand og børn). Eller hvordan?

Svar: Andelen dækker kun de i alt fire personer, men det er noget, der kan justeres senere, hvis foreningen finder det hensigtsmæssigt efter det har fundet sit fodfæste. Husk at hver person er velkommen til at tage andre med til landsbyen.

‍

Spørgsmål: Ift. skæringsdatoen 25/3: Jeg kan godt forestille mig et scenarie, hvor nogen springer fra eller ikke indbetaler inden 25/3. Hvad bliver konsekvensen for de resterende medejere? Går processen så i stå igen, indtil vi når op på 70? Og i så fald - bliver vores indbetalinger “låst” eller får vi vores penge tilbage?

Svar: For det første er alle medejere juridik forpligtet til at indbetale det resterende beløb. For det andet er der kun et par medejere, der har ønsket at trække sig, og vi ser det muligt at de to kan sælge andelen videre. Vi regner derfor klart med at kunne gå i gang.

‍

Spørgsmål: Er den tidligere aftale ugyldig, nu da der er tale om en ny selskabskonstruktion?

Svar: Den er ikke ugyldig, men den nye aftale er tilpasset den nye selskabsstruktur.

‍

Arkitektur/byggeri

Spørgsmål: Umiddelbart ser det ud til, at der enten er meget få m2 pr. andel i begyndelsen eller at der kommer rigeligt ved 90 andele?

Der står i ”Membership agreement”:

70 andele = 425 m2 = 6 m2 pr. andel

90 andele = 850 m2 = 9,4 m2 pr. andel

120 andele = 1275 m2 = 10,6 m2 pr. andel

Svar: Det er korrekt at der ved fuld udbygning er flere m2. pr. andel. Men selv ved 70 andelshavere er alle sikret ophold i det lovede antal uger. Vi beregner kapaciteten både ift. antal individuelle huse og antal senge. Der er således mindst 4 sovepladser i alle huse (dog kan der i de helt små huse godt være 2 af sovepladserne placeret på hems).

Spørgsmål: Hvor fastlåst er den nye arkitektur. Vil det være muligt at arbejde med terrasserne, så de blev mindre mere skovhytte og mindre parcelhus? Kan man åbne dem mere eller kan man lukke dem, så de kan bruges i kolde måneder?

Svar: På arkitekturworkshoppen den 20. april, vil der være mulighed for at arbejde med husene – som dog i udgangspunktet er gennemtegnede og projekteret. Men gode idéer til forbedringer kan indarbejdes.

‍

Spørgsmål: Køkkenerne, kan de kun være Njordrums køkken?

Svar: VI arbejder med at kunne gøre de enkelte huse individuelle i indretningen. Vi har tænkt at det primært sker gennem valg af møbler, farver og overflader. Der er ikke noget krav om at det skal være Njordrum køkkener, men hvis der vælges forskellige køkkener i de forskellige huset vil det medføre en merpris.

‍

Spørgsmål: Hvor er saunaen blevet af? Eller er det et andet firma, der tegner/bygger den?

Svar: Vi har endnu ikke besluttet leverandør af sauna. Det vil være optimalt om Fiskerhedenvillan også kan levere disse – hvis ikke det er muligt vil vi købe disse fra en leverandør som er specialiseret i disse og i et design der passer til landsbyen.

‍

Spørgsmål: I salgsmaterialet var det tiltalende for mig at husene lå mere i klynger, da det pegede væk fra den lukkede kernefamilie og inviterede mere til fællesskab, f.eks. at ens barn kan vågne om morgenen og vinke over til nogle andre. Det nye virker mere designet til kernefamilier og ikke til nye former for fællesskab.
Svar: Vi arbejder stadig med hoveddisponeringen af planen og husenes endelige placering. Så vi er lydhøre overfor ønsker til placering af nogle af husene i klynger som tidligere vist. Den endelige placering vil blive besluttet når vi har gennemført jordbundsprøver og ved hvor det er bedst at bygge husene, og de drøftelser vi har med kommunen ift. krav til at husene som udgangspunkt skal ligge på ”grunde” der er mindst 1.200 m2.

‍

Spørgsmål: De aflukkede terrasser, den stejle skrå hældning på "taget" lukker af fra skoven og omgivelserne. Dette indbyder også til mindre fællesskab og kontakt med skoven. Det kunne være fedt hvis terrasserne blev mindre aflukkede/skrå.
Svar: Lad os arbejde med dette på arkitekturworkshoppen den 20. april. Taget kan ikke ændres i fase 1 da huset er gennemtegnet, men i fase 2 kunne det være en mulighed.

‍

Spørgsmål: Er der mulighed for at få myggenet ved nogle døre/vinduer? Der kommer til at være mange myg i træernes skygge, særligt i de lavtliggende områder og det er rart at kunne lufte ud alligevel. En rendering med en åben terrassedør i solskin ser flot ud på papiret, men det skal jo også være behageligt at opholde sig i praksis.
Svar: Godt forslag – det tager vi med til Njordrum. Men fordi grunden hvor husene ligger, er højere placeret end vådområdet og søen, har vi faktisk ikke set så mange byg de gange vi har overnattet på grunden.  

‍

Spørgsmål: Er der brændeovn i alle huse?
Svar: Dette er en del af interiørbudgettet og vil blive besluttet sammen med arbejdsgruppen om dette skal prioriteres frem for andre ønsker. Men som udgangspunkt er de ikke.

‍

Spørgsmål: I det nye er den ene side af terrassen er afskærmet, mens der er åbent "tag" til himlen. Det virker lidt upraktisk, men man forestiller sig også at der vil være en ophobning af blade fra træerne med det åbne loft og den lukkede side, lidt som en spand. Hvad kan der gøres for at undgå dette?
Svar: Der kommer ikke nogen overdækning over terrasserne – men der er kommet flere forslag til forbedringer af terrasserne, som vi vil arbejde med på arkitekturworkshoppen den 20. april.

‍

Spørgsmål: Er der mulighed for at installere grøn energi, f.eks. i de mere åbne områder (f.eks. solenergi eller jordvarme).
Svar: Vi er ved at få dette vurderet af den svenske ingeniørrådgiver vi har med på projektet. Det skal lige siges at det ofte er smartere at få energien fra elnettet, hvis leverandøren selvfølgelig lerevere grøn energi.

‍

Spørgsmål: Er det fyrretræ, der bliver brugt til alt i byggeriet?
Svar: Ja, varmebehandlet fyrretræ.

‍

Spørgsmål: Kommer der til at være små private skabe til hver medejer i fælleshuset? Svar: Dette er en del af interiørbudgettet og vil blive besluttet sammen med arbejdsgruppen om dette skal prioriteres frem for andre ønsker.

‍

Spørgsmål: Er der grund til at have så mange toiletter og bad i fælleshuset? Kunne man bruge pladsen/økonomien anderledes? Ex. krearum??
Svar: Dette kan godt prioriteres anderledes sammen med arbejdsgruppen.

Spørgsmål: Kommer der tipier op til sommer?

Svar: Nej. Men man er velkommen til at tage sit eget telt med og campere i det omfang byggeriet tillader det. Vi har stadig feltsenge, førstehjælpskits, kogegrej osv. sig til hvis du vil hjælpe med at organisere at man kan overnatte på grunden.

‍

Spildevand

Spørgsmål: Er det tilslutning til hovedet linje for spildevand? eller har vi egen septiktanke?
Svar: Vi er ved vurdere om de eksisterende spildevandsløsninger kan anvendes. Alternativt vil der blive anlagt septiktanke.

‍

Spørgsmål: Jeg kan være bekymret for, at nedgravede spildevandsledninger kan komme i konflikt med etablering af sø eller aflede via overløb til vandløbet. Hvordan skal det adskilles? Hvor skal evt. septiktanke (der refereres til tømning i budgettet) placeres? Svar: Spildevandsløsningen er under detaljering og endnu ikke fastlagt. Den vil afhænge af hvorvidt de eksisterende løsninger i området kan anvendes eller om vi etablerer nyt. Vi vil medtage opmærksomhedspunktet omkring den potentielle konflikt med sø og/eller vandløb.

‍

Grunden i midten

Spørgsmål: Kender vi ejeren og vedkommendes indstilling til landsbyen og vores projekt? Svar: Nej, vi kender ikke ejeren – vi er ved at undersøge det. Umiddelbart der det ikke ud til at de bruger huset. De sidste to år hvor ejerne har haft huset, har de ikke brugt det (det er ikke bygget færdig indvendigt)

Røggener

Spørgsmål: Røg fra åben ild udgør ved længere tids påvirkning en sundhedsfare, og trækronerne kan give udfordringer med at få røg væk. Hvor mange bålsteder skal der være, og kunne man forestille sig en egentlig skorsten med mekanisk sug på den bålhytte/udekøkkenet og evt. vildmarksbadet?
Svar: Der er ikke i projektet planlagt kontrolleret udsugning eller styring af røg fra bålsteder og udekøkkener. Det bliver nok op til medejerne at finde en løsning på dette.

‍

Brand og Forsikring

Spørgsmål: I 2018 var der store skovbrande flere steder i Sverige og også nede sydpå. Hvordan håndterer vi risikoen om sommeren, evt. afbrændingsforbud og hvordan er vi stillet i tilfælde af en naturbrand mht. forsikring. Svar: Almenr og dermed foreningen er under byggeprocessen forsikret, men foreningen skal finde en løsning på dette.

‍

Jura

Spørgsmål: Men hvis vi følger guiden og springer direkte til pkt. 4, fordi vi allerede i oktober har overført de første 50.000 kr. så står der ikke noget om, at vi skal fremsende underskrevet ny membership agreement. Er det rigtigt forstået? Eller skal vi allesammen underskrive og fremsende membership agreement?
Svar: Alle skal underskrive Membership Agreement.

‍

Spørgsmål: I det tilfælde at vi en dag må opløse foreningen - det er usandsynligt, men hvad nu hvis. Det synes jeg ikke, jeg har læst en passage om i vedtægterne. Er det med vilje?
Svar: Detaljer vedr. opløsning af foreningen  star I Statutes §9. Er skrevet iht svensk lov, se Lagen om ekonomiska föreningar, 18 kap Upplösning utan föregående likvidation.

Spørgsmål: Af de vedhæftede dokumenter fremgår det, at Almenr Gammalstorp AB vil videregive ejerskabet til Fritidslandsbyen Gammalstorp EF, når projektet er færdigt.
Svar: Ved afslutningen af fase 1 (70 medlemmer), afleveres det fulde ejerskab til grunden og byggeriet til foreningen, men med en betingelse om, at Almenr har ret til at beslutte om og gennemføre en fase 2 og 3 med yderligere op til 50 andelshavere.

‍

Spørgsmål: Hvornår er projektet færdigt? Er det efter fase 1 eller fase 3?

Svar: I Membership Agreement star der, at EF vil overtage det fulde ejerskab til Jorden og projektet når Fase 1 er fuldendt. Men projektet er i princippet først færdigt, når Fase 3 er fuldendt.

‍

Spørgsmål: Hvis fase 3 aldrig bliver realiseret, fortsætter aktieselskabet i så fald ejerskabet af Fritidslandsbyen Gammalstorp? Formuleringen i dokumentet kan tolkes således.

Svar: Aktieselskabet ejer grunden, indtil fase 1 er gennemført. Herefter overgår den til Fritidslandbyen Gammalstorp EF.

‍

Spørgsmål: Når vi har betalt 395.000kr, har vi så reelt set kun betalt for et medlemsskab af en økonomisk forening med mulighed for at booke et sommerhus og med udsigt til på sigt at overtage ejerskabet?

Svar: Ejerskabet overtages, så snart byggeriet af fase 1 er fuldendt. Medejerne ejer altså det hele.

‍

Spørgsmål: Er det  Almenr, Almenr Gammalstorp AB eller Fritidslandsbyen Gammalstorp FE, som vi indbetaler det resterende beløb til?

Svar: Pengene indbetales til Fritidslandsbyen Gammalstorp EF i Merkur Bank.

‍

Spørgsmål: Flere steder i dokumenterne henvises der til diverse appendix. Hvor ligger de?

Svar: De forskellige appendices har navn efter deres nummer når du har hentet filen. Der var dog en fejl i Membership Agreement, der henviser til beskrivelse af aftalen mellem Fritidslandsbyen Gammalstorp FE og Almenr Gammalstorp AB som appendix 8. Det er appendix 2. Vi har tilføjet numre på oversigten, så du nemmere kan finde de rette.

‍